부동산 게시판

21.06.13 향동 임장 후기

인사이트 작성일 : 06-13 19:40:52 조회수 : 396

생각보다 가까워서 편하긴 했지만.. 향동 6블럭에 도착하고 주위를 둘러보니 아무것도 없다.

(정말 아무것도 없다.)


향동 5BL은 현재 착공 들어간 상태이구, 서울 성수 지식산업센터와 다르게 엄청 크게 공사한다;;

(땅값의 차이가 커서 그런지 서울은 상가 + 사무실 단순 결합이라면,  경기도 지산은 커뮤니티 시설이 정말 크구나..)


부동산은 학군, 교통, 위치 여러가지를 보지만 .. 현재 향동은 교통이 없다.

(수서역에서 차타고 10분 거리는 맞음, 하지만 대중교통으로 갈 수 없는 위치임)

 

향동지구역이 들어온다고 가정했을 때, 도보 15분 거리 예상 (향동 6블럭 기준)


향동 6블럭 맞은편 향동 9블럭 기준으로 착공 시작부터 2년만에 완공된다고 가정했을때,

21.08.01 (착공) => 23.08.01 (완공)


(공사기간: 2년에서 2년 6개월이라 가정) 


[추가 파악해야 하는 정보]

1. 예상되는 실 입주자 견해

2. 국가에서 향동 및 산업에 밀어주는 정책

3. 전문 투자자들의 수요와 세력

(근처 지산이 5일 만에 완판되었다고 하니, 세력은 좀 기대해도 될 것 같음)

===========================================================

[호재]

(계획) GTX-A (창릉역) / GTX는 2023년 12월 개통, 2027년 창릉역 건설
(계획) 고양선 향동지구역 / 2023년 착공, 2029년 준공
(계획) 경의중앙선 향동역 / 2021년 착공, 2024년 신설

기타 호재가 더 있지만, 항상 보수적으로.

향동 관련한 내용 정리 => https://marketinsite.co.kr/board/estate/post/718
=======================================================================================
[리스크]
공실로 인한 관리비, 대출이자 부담 
=> 분양 팀장이 평당 7000-10000이 관리비라고 했는데, 전용면적 기준 15평이라 계산하면
(매달 관리비) 15평 x 10,000 => 150,000원 / (매년 관리비) 150,000 x 12월 => 1,800,000원
(매년 대출 이자) 3% x 2.7억 = 8,100,000원
=> 매년 9,900,000원 
1년 공실: 9,900,000원 (1천만)
3년 공실: 3천만

[장점 & 기대감]
낮은 투자금(약 3000만원), P 형성??

=======================================================================================
평단가와 서울 근접한 위치는 좋음
=> 교통까지 좋았으면 평단가가 850~950 사이가 아니라 더 비싸겠지..

1개는 해보려고 하고 몇 개 할지 고민중..
좋아요 수 :       0